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賃貸仲介営業について質問ある?特によく聞かれる質問と回答10選

不動産賃貸仲介営業についての質問でよく聞かれる質問と回答がちょっとたまってきたのでいくつかまとめてご紹介しようと思います。

この質問と回答集は基本的に不動産賃貸営業マンになったばかりでちょっとまだよくわかんないみたいな人に向けて作るつもりですので、経験値が高めの人には無意味な内容になってしまうかもしれません。

そういった方の確認作業としても使えますが、まぁまぁ自信がある人は飛ばしてしまっていい内容かなと思っています。

それでは早速よく聞かれる質問と回答10選始めていきます。

賃貸仲介営業について質問ある?特によく聞かれる質問と回答10選:超初級編5つ

1、そもそも流れがわからない!教えてほしい!

そもそも何をしたらいいのやらってことですよね。

なぜか不動産賃貸業界は、転職してくる際の間口は広いんですが、教育が行き届いていないケースがとても多いです。この超初期的な質問である流れについても意外と教えてもらえず「見て覚える」のが普通みたいな空気さえあります。不動産賃貸営業マンの営業のやり方【9つの項目別流れと仕組み】で詳しくは解説していますので、ざっくり説明しますね。

  1. 反響をつくる
  2. 反響を受けて、呼び込みをする
  3. 来店したお客さまの接客をする
  4. 気になる物件のご案内をする
  5. 気に入った物件のお申込みをしてもらう
  6. お申込み物件の審査を行う
  7. 契約金の入金をいただく
  8. 契約にお越しいただく
  9. 鍵のお渡しをする(完了)

簡単に言うとこの流れです。この9つの項目と順番が理解できていればやり方を理解したと言ってしまっていいでしょう。

2、何ができるようになればいいのかがわからない!

この質問も意外と多く聞かれますのでお答えしておきます。

何ができるようになればいいかというと不動産賃貸営業マンというのは営業マンなので、売上を上げられるようになればOKです。極論ですね。とはいえ本当に究極これだけできれば評価されます。

もう少しだけ具体的に言うと

  1. 反響を受ける
  2. お客さまを呼び込む
  3. 申込をもらう
  4. 契約完了させる

これさえできれば売上が立ちます。

もちろん先ほどの質問1で上げたようにやることは最低でも9項目ありますので、純粋にこの4つだけできてもダメなんですが、大げさに言うとこの4つが回せれば売上にはなりますのでOKっていうことです。この中でも一番大事なのが③申込をもらうことです。これについては不動産賃貸営業マンの申込のとり方【実践テクニック公開】にて詳しく解説していますのでこちらもしっかりチェックしておいてください。

3、物件を効率よく覚える方法は?

物件を効率よく覚える方法は、ぶっちゃけありませんw

結論から崩壊していて申し訳ないのですが、こればっかりはとにかく物件を見まくるしかありません。そのために大事なのが内見にたくさん行くことです。

とはいえただ物件を見に行くだけを毎日何件もやらせてはもらえませんので、写真を撮りに行きつつ物件を見るということを徹底してやりましょう。最初の1か月くらいは極端な話写真だけ取りまくっていればいいです。

とはいえただ写真を撮っているだけでは何も見につきませんので、行った部屋すべてについて自分なりに評価をつけるようにしましょう。

キッチンがよかったとか、お風呂が汚かったとか、もう少し広ければ完璧なのにとか何でもいいです。その自分なりの評価、コメントの一つ一つに実は大きな価値があります。

お客さまはそんなに何件も何件も物件を見に行けません。そんなに暇じゃないです。なので、営業マンがどれだけ物件のことをよく知っていて、同じ目線に立って選んでくれるかが結構重要になります。

そうなるためにはとにかく物件をたくさん見ておかなくてはなりません。これに関してだけは簡単に覚える方法はありません。数をこなしてください。

ただ、数をこなしておけば必ず後で財産になりますので、ぜひ信じてやってみてください。

4、道を効率よく覚えるにはどうしたらいい?

道を覚えられない原因は、もちろん得意不得意もありますが、なによりカーナビを使ってしまっていることです。

お客さまを案内する際に、ちょっと苦手なエリアに行く場合などは積極的にカーナビを使っていいと思いますが、よく足を運ぶエリアなどに行く際はカーナビは使わないで行けるようになるのが理想です。

そうなるためにやってほしいことは、物件の写真撮影の際に、その物件所在地を紙の地図にマッピングして、その地図だけ見て回るという作業です。これをやるだけですぐに頭の中に地図が入りますので、簡単に道を覚えられるようになります。

最初は、地図を使い慣れていない人は難しく感じると思いますが、なんでも慣れていないことをするのは難しいものです。慣れてしまえば何も難しいことはありませんので、まずはやってみてください。

5、マイソクって何?

唯一出てくる業界用語みたいなものなのですが、マイソクというのは物件資料のことです。これは基本的に協力業者さんから言われることが多く、電話などで

「マイソクください!」

などと言われます。要するにその物件の資料をくださいという意味ですので、自社で用意しているその物件の資料をFAXで送ってあげればOKです。

ちなみに不動産業界はまだまだFAX文化です。ほとんどの資料の送受信がFAXで行われるので、そこにも慣れておいてくださいね。

賃貸仲介営業について質問ある?特によく聞かれる質問と回答10選:初級編5つ

6、ADってなに?

ADというのは簡単に言うと

「家主さんからもらえる客付けしてくれてありがとう代」

です。仲介手数料とは違います。あくまでもその物件の所有者である家主さんが、自分の物件の空室にお客さまを紹介して契約まで導いてくれた仲介業者に対して支払う謝礼という位置づけになります。

ADは一番多いのが1か月分。これはその物件の家賃1か月分を謝礼として支払いますよという意味です。いろいろな表記の仕方があるので下記にまとめておきます。

  • AD100 → 家賃に対して100%という意味で家賃の1か月分
  • AD50 → 家賃に対して50%という意味で家賃の半月分
  • AD200 → 家賃に対して200%という意味で家賃の2か月分

基本の書き方は以上ですが、ADという言い方のほかにも業務委託料や広告料という言い方があります。使い方や表記の仕方は同様です。

不動産賃貸営業マンのADとは家主からもらえる謝礼金のことにてさらに詳しく深堀してありますのでよく読んでおくとよりいいと思います。

7、自社物件てなに?

自社物件というのは

「自社で直接家主さんと取引ができる物件」

のことです。それとは別に、業者物件=業物というものがあります。簡単に説明すると、自社物件は家主と直接取引ができるため交渉がしやすく自由度が高いことが多いです。逆に業物は管理会社が間に入っているので融通が利きづらく、自由度が低いことが多くあります。

その他にもいろいろと違うのですが、くわしくは不動産賃貸営業における自社物件と業者物件って何が違うの?という記事で説明しています。どちらがイイとか悪いではないですが、それぞれのメリットデメリットがありますので、なんとなくでも知っておくことができると今後の営業はやりやすくなると思います。

8、賃発と契約始期日ってなにが違うの?

これ結構理解できていない人が多いので特にしっかり理解してください。ここの理解が甘いと後々痛い目を見ることになります(というのも実際僕が何度も痛い目をみましたw)。

「賃発=賃料発生日」

家賃が発生し始める基準となる日のこと。例えば賃発10/1ですと言われれば、10/1から家賃が発生し始めるということです。

「契約始期日(契約開始日)」

契約が締結され契約書類の効力が発生する日のこと。

よくわかりませんよね?w 僕も最初は意味が解りませんでしたのでもうちょっとわかりやすく解説します。

たぶん皆さんこれらって一緒じゃないのと思ったと思うんですが、要するに異なることがあるということなんですね。どういうことかというと、最近の契約にはフリーレントというものが付帯することがあります。フリーレントとは何かというと、

「フリーレント」

契約は始まっているのに家賃を払わなくていい期間のこと

契約始期日というのは契約がスタートする日なのでそのまんまです。例えば10/1契約始期日の契約は10/1から契約が開始になりますので、通常であればその日から賃料を支払わなくてはいけなくなりますよね?

でももしその物件にフリーレントが1か月分ついていたらどうでしょう。契約が始まっていてもそこから1か月分の賃料の支払いが免除されるので、実質家賃を支払い始めるのは11/1ということになります。要するにこの契約は、契約始期日10/1、賃発11/1の契約ということになるんです。

これが賃発と契約始期日がずれるカラクリです。ちなみにフリーレント中は契約が開始されていますので、原則入居することができます。中には、家賃発生してないんだから入居はダメだよとかいうケチ家主もいますので注意は必要です。

9、鍵はいつ渡していいの?

鍵のお渡しは本来であれば契約始期日ですよね?これはなんとなく想像できると思います。でも、契約始期日に引っ越しをするお客さまはこれが難しくなります。というのも、不動産会社は基本的に早くてもあさ9時ごろからの営業、通常朝10時オープンだと思います。

朝10時まで待てないという人もいますよね。これを待たなきゃいけないとなるとけっこうめんどくさいことになります。

そこで、原則は契約始期日なんですが、一般的な慣習として

「契約始期日前日の夕方以降なら渡してOK」

という暗黙のルールがあります。本来契約書通りにやるとNGなんですが、この暗黙のルールの方が圧倒的に一般的ですので覚えておきましょう。

また、契約始期日より前に鍵を渡してはいけない理由というのも聞かれるので解説しておくと、理由はまだ火災保険が適用期間外だからです。普通火災保険はお部屋の契約に合わせて契約しますので、火災保険は契約始期日の夜12時にならないと適用されません。

要するに、火災保険適用前にもし万が一火災が起きてしまったら、保険おりないですよって話です。前日に火災が起きるようなことをする人はまずいないので大丈夫だとは思うんですが、何かあったときに仲介業者は責任取れませんよね。基本的に前日の夕方以降にしておくのが無難です。

10、お客さまの案内中何話せばいいかわからない!

お客さま案内中は結論から言うと

「しゃべるのが不安ならしゃべらない方がいい」

と思っています。なぜなら、お客さまはそもそもお部屋探しに来ているのであっておしゃべりに来ているわけではありません。話好きそうに見えていても、実は話を合わせてくれていただけなんてことは良くあります。

無理して話を盛り上げる必要はありません。聞かれたことにだけ冷静に応えるくらいで丁度いいと思いますよ。

まとめ

今回はよく聞かれる質問についてサクッと解説してみました。えりすぐりの10選なのでけっこうお役に立てるんじゃないかなと思います。

基本的にそれぞれの項目に対して詳細説明の記事がある感じになっているので、さらに詳しく学びたいという方はリンクから詳細記事へ飛んでみてくださいね。

最初はわからないことだらけで不安なことも多いと思いますが、この業界はできるようになるのは早いと思います。難しい仕事ではありません。

どんな仕事でもそうなのですが、難しく考えると難しく見えてしまうものです。是非リラックスして取り組んでみてもらいたいなと思います。

 

ABOUT ME
池田 優輔
飲食店フリーターからニートという超暗黒時代を過ごしながらも、賃貸仲介営業に未経験で飛び込み何とか人生を立て直す。 現在は不動産賃貸仲介会社にて人事・WEBマーケティング責任者として従事する。副業として会社経営中の社長という面も持つ。 20代で戸建てを購入し、ボルゾイという大型犬と共に暮らす2児の父でもある。
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著者であるぼくが賃貸営業マンとして成功するために何を考え行動したのかのすべてをここに詰め込みました。できるだけ再現性、汎用性が高く、誰もがマネできることを一番に考えて執筆しています。
「絶対に成功してやる!」みたいなやたらとモチベーションが高い人向けというよりは、不動産賃貸営業マンになりたくてなったわけじゃなかったり、なってみたはいいけれどなんだかうまくいかないといった方に向けて書いています。