用語全集

不動産賃貸営業マンが知っておくと得する用語全集3【宅建業法編】

今回は宅地建物取引業法についての用語集です。

最初にぶっちゃけてしまうと、ぼくはそもそも宅建士の資格を持っていないので、ここに書かれていることはざっくりとしか理解していません。でも、こういうものがあるんだなというのをなんとなく知っておくことは必要かなと思います。

ただ、ここに書かれている内容を完全に頭に入れなくても、トップ営業マンにはなれますのでご安心くださいね。本当に、こんなのあったなーレベルで問題ありません。なぜなら、不動産賃貸営業マンとして実務をこなしている際にはほとんど使わないからです。

いわばルールみたいなものなので大事な内容なんですが、実務には使わないという前提のもと、なんとなく頭の片隅に入っていればOKです。最悪必要になったときにまた調べなおしてもらえれば間に合うことがほとんどです。

不動産賃貸営業マンが知っておくと得する用語全集3【宅建業法編】

※あいうえお順です

一般媒介契約 媒介契約の一つの類型。
一般媒介契約とは、
次の1.および2.の特徴を持つ媒介契約のことである。1.依頼者(すなわち売主等のこと)が「依頼した宅地建物取引業者」以外の「他の宅地建物取引業者」に重ねて媒介を依頼することが原則的に自由である。
2.依頼者自身が、自分の力で取引の相手を発見し、直接契約することが原則的に自由である。なお、依頼者が、「依頼した宅地建物取引業者」以外の「他の宅地建物取引業者」に重ねて依頼する場合において、その「他の宅地建物取引業者」の名称と所在地を、「依頼した宅地建物取引業者」に通知するかどうかにより、一般媒介契約はさらに次の2つの類型に分かれる。1)明示型の一般媒介契約
明示型の一般媒介契約とは、「他の宅地建物取引業者」の名称と所在地を、「依頼した宅地建物取引業者」に対して通知する義務があるとする媒介契約である。
2)非明示型の一般媒介契約
非明示型の一般媒介契約とは、「他の宅地建物取引業者」の名称と所在地を、「依頼した宅地建物取引業者」に対して通知しなくてよいとする媒介契約である。
営業保証金 宅地建物取引業者が営業を開始するにあたって、供託所に供託しなければならない金銭。この保証金は、宅地建物取引業者との取引によって生じた債権の履行を担保する機能を果たす。

営業保証金の額は、主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所につき事務所ごとに500万円である。

なお、宅地建物取引業保証協会の社員は営業保証金を供託する必要はなく、代わりに同協会に対して弁済業務保証金分担金を納付しなければならないとされている。分担金の額は、主たる事務所につき60万円、その他の事務所につき事務所ごとに30万円である。

おとり広告 実際には取引できない物件の広告のことで、客寄せのためにする。
架空の物件、すでに入居済みの物件、家主に取引の意思がない物件などの広告はすべてこれに当たる。そのような広告を出すことは宅地建物取引業法に違反し、また、不動産公正取引協議会の不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)で禁止されている。これをネット上広告媒体で破ってしまうと公正取引委員会から厳しく罰せられることとなり、1か月間ネット上への広告掲載ができなくなってしまう。
共同仲介 1つの不動産取引を複数の不動産会社が共同で仲介することをいう。「共同媒介」ともいう。大規模に店舗を展開している不動産会社は別として、一般的には、不動産取引の媒介は共同で実施する場合が多い。不動産取引を迅速・公正に仲介するためには、情報を共有することが有効だからである。
業務停止 監督処分の一つで、宅地建物取引業者に対してその業務の全部または一部の停止を命令することをいう。

業務停止を命令できる場合は宅地建物取引業法に規定されており、業務に関し取引の関係者に損害を与えたとき、業務に関し取引の公正を害する行為をしたとき、監督処分としてなされた指示に従わないときなどに行なわれる。その期間は、1年以内である。

また、業務停止の処分に違反したときには、宅地建物取引業の免許を取り消すこともできる。

業務を行なう場所の届出 宅地建物取引業者が、その業務を行なう案内所・展示会等について、業務内容その他を、業務開始の10日前までに、その案内所等を管轄する知事等に事前に届け出ること。

1.趣旨
宅地建物取引業者は、宅地建物の分譲・代理・媒介のために現地案内所を設けたり、展示会・相談会・抽選会を催すなどの方法で、「事務所」以外の場所で契約を締結し、または契約の申込みを受ける場合がある。
このような場合についても公的機関が監督し、業務の適正を確保する必要があるので、そのような案内所等を事前に届け出るよう宅地建物取引業者に対して義務付けたものである。

2.届出の対象となる場所
国土交通省令で定める場所である。これは、具体的には「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所」のことを指している。
(詳細は「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所」へ)

3.届出をすべき時期
案内所・展示会等で業務を開始する日の10日前までに届け出なければならない。

4.届出の方法
宅地建物取引業者は、所定の様式による届出を、免許を受けた都道府県知事(または免許を受けた国土交通大臣)と、その案内所等が所在する都道府県の都道府県知事の両方に届け出なければならない。

なお、免許を受けた都道府県知事(または免許を受けた国土交通大臣)に対する届出は、案内所等の所在地を管轄する知事を経由することになっている。

5.届出書の内容
届出書の様式は、施行規則様式第12号に規定されている。
届出書の内容は、「対象となる案内所・展示会等の場所」「業務の種別」「業務の態様(契約の締結、契約の申込みの受理)」「取り扱う宅地建物の内容等」「業務を行なう期間」「専任の宅地建物取引士の氏名・登録番号」である。

刑罰 犯罪に対して国家が犯人に与える罰のこと。
契約一時金(賃貸住宅における~) 賃貸住宅を賃借するときに、賃料とは別に契約時に一括して支払う金銭。その内容や使途は場合に応じてさまざまで、契約時にはその意味や適切さについて十分に確認しなければならない。

たとえば、礼金、保証金、敷引きなどは、いずれも契約一時金に該当するが、何に対する対価であるかについて、貸主・借主双方が合意する必要がある。また、敷金は、債務を担保するためのもので契約終了時などに清算する金銭であるから、契約一時金に含めることは適切ではなく、区別して金額等を明記しなければならない。

ゲストハウス 中長期にわたって滞在者が利用する居住施設。
誇大広告等の禁止 宅地建物の取引に関する広告についての規制の一つで、著しく事実と違ったり、実際のものよりも著しく優良・有利であると誤認させるような表示の禁止をいう。

誇大に広告してはならないとされる表示は、物件の所在、規模、形質、利用の制限等、環境、交通などの利便、代金の額や支払方法、金銭の貸借の斡旋などである。

なお、不動産の表示に関する公正競争規約では、実際に確認できるデータに基づかないで、「完全」「当社だけ」「最高級」「特選」「格安」といった用語を使用することを禁じている。

シェアハウス 複数の居住者・家族が一定の生活空間を共用する住宅。
敷金返還請求権 借主が貸主に対して敷金の返還を請求できる権利。賃貸借契約が終了して貸主が建物の返還を受けたときや、賃借権を譲渡したときに請求できる。

特に、賃借権が譲渡された場合には(譲渡について貸主の承諾が必要)、旧借主は、譲渡によって賃貸借関係から離脱するので敷金の返還を請求することができ、その敷金返還請求権は新賃借人に承継されないことに注意が必要である。

実務経験 宅地建物取引士として登録する際に必要とされる、宅地建物取引業に従事した経験。
事務禁止処分 宅地建物取引士に対して、期間を定めてその事務を行なうことを禁止する命令。
事務所 宅地建物取引業法第3条第1項で規定する場所のこと(法第3条第1項、施行令第1条の2)。
事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所 宅地建物取引業法では、法第3条第1項の「事務所」には専任の宅地建物取引士を一定割合以上設置することを義務付けている(詳しくは宅地建物取引士の設置義務)。
事務所等 宅地建物取引業法では、その第31条の3第1項で、一定の場所には、成年で専任の宅地建物取引士を置かなければならないと定めている。
この専任の宅地建物取引士を置くべき場所のことを、宅地建物取引業法では「事務所等」と表現している。
従業者 宅地建物取引業法第48条の規定により、従業者証明書を携帯させるべき者のことを「従業者」という。この従業者の定義は、国土交通省のガイドラインである宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方に規定されている。
従業者証明書 宅地建物取引業者は、その「従業者」に対して、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない(宅地建物取引業法第48条)。
従業者名簿 従業者について、宅地建物取引業者は、その事務所ごとに「従業者名簿」を作成して備え付け、最終の記載をした日から少なくとも10年間保存しなければならないという義務を負う(宅地建物取引業法第48条第3項、同法施行規則第17条の2)。
重要事項説明 宅地建物の取引において、宅地建物取引業者が取引当事者に対して契約上重要な事項を説明することをいい、その際に説明の内容を記載して当事者に交付する書面を重要事項説明書という。
償却金 不動産賃借において、保証金や敷金が返還されるときに差し引かれる金銭。
専属専任媒介契約 宅地または建物の賃貸の媒介の契約(媒介契約)のうち、専任媒介契約であって、かつ依頼者は、依頼した宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と賃貸の契約を締結することができない旨の特約が付いた契約をいう。
専任媒介契約 宅地または建物の賃貸の媒介の契約(媒介契約)であって、媒介の依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて賃貸契約の媒介または代理を依頼することを禁ずる媒介契約をいう。
宅地建物取引業 宅地建物取引業とは「宅地建物の取引」を「業として行なう」ことである(法第2条第2号)。
宅地建物取引業協会(宅建協会) 宅地建物取引業者が設立した業界団体の一つで、都道府県ごとに設立されている。
宅地建物取引業者 宅地建物取引業者とは、宅地建物取引業免許を受けて、宅地建物取引業を営む者のことである(宅地建物取引業法第2条第3号)。
宅地建物取引業保証協会 宅地建物取引業により生じた債権の弁済(弁済業務)、債務の連帯保証(一般保証業務)、苦情の解決、研修などを行なう社団法人(現在は、公益社団法人または一般社団法人)で、国土交通大臣の指定したものをいう。
宅地建物取引士 宅地建物取引士資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けて、宅地建物取引士証の交付を受けた者のこと。宅地建物取引主任者。
宅建試験 宅地建物取引業法第16条第1項にもとづき、都道府県知事が実施する資格試験のこと。正式名称は宅地建物取引士資格試験である。これに合格することで宅地建物取引士になることができる。
宅建免許 宅地建物取引業を営もうとする者は、都道府県知事または国土交通大臣に宅地建物取引業の免許を申請し、免許を受けることが必要である(宅地建物取引業法第3条)。免許を受けるには、宅地建物取引業を営もうとする者(個人または法人)が、一定の不適格な事情(欠格事由)に該当しないことが要件とされている(法第5条第1項)。
仲介 不動産取引における宅地建物取引業者の立場(取引態様)の一つ。
「媒介」と同意。
仲介契約 媒介契約と同義語。
仲介手数料 媒介報酬(仲介報酬)ともいう。仲介したことによって受け取る報酬のこと。
定期借家契約 契約期間の満了によって賃貸借関係が確定的に終了する借家契約。
手付貸与の禁止 宅地建物取引業に対する業務規制の一つで、契約の誘引に際して、手付金の貸付けなど信用の供与をしてはならないという規制をいう。これに反すると(契約に至らなくとも)監督処分の対象となる。
入居審査 住宅を賃貸するときに、賃借人としての適否を判断することをいう。貸し主またはその代理人が賃貸契約の締結に先立って行なう作業である。
入居審査に当たっては、賃借料の支払い能力、住宅利用の適切さなどを確認するのが一般的であるが、定まった基準はない。契約は双方の自由意志によるから、貸し主として自由に判断してよいが、不当な差別や人権侵害となることは避けなければならない。
媒介 私法上の概念で、他人間の契約等法律行為の成立に向けて行う事実行為をいう。代理や取次と違って、法律行為ではないとされる。仲介と同異義語。
媒介契約 不動産の売買・交換・賃貸借の取引に関して、宅地建物取引業者が取引当事者の間に立ってその成立に向けて活動するという旨の契約をいい、売主または買主(賃貸借取引の場合には、貸主または借主)と宅地建物取引業者との間で締結される。
媒介契約書 宅地建物取引業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、一定の事項を記載した書面を作成し、宅地建物取引業者がその書面に記名押印し、依頼者(売主・買主・貸主・借主)にその書面を交付しなければならない。
媒介報酬(仲介報酬) 宅地建物取引業者の媒介により、売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者が媒介契約に基づき、依頼者から受け取ることができる報酬のこと。
標識の掲示 免許証番号などを記載した「標識」を、宅地建物取引業者の事務所その他の一定の場所に掲示することを「標識の掲示」という。
標準媒介契約約款 国土交通省が定めた標準的な媒介契約の契約条項のこと。
不実告知 取引の勧誘などにおいて客観的事実と異なる説明をすること。
不動産登記法 不動産の表示及び不動産に関する権利の公示のための登記制度を定めた法律。
弁済業務保証金準備金 宅地建物取引業保証協会が積み立てる金銭等で、還付充当金の納付がなかったときに弁済業務保証金の供託に充てるためのものをいう。
報告義務 宅地建物取引業者が不動産取引の媒介を依頼されたときに、依頼した者に対してその業務の処理状況を報告しなければならないとされる義務。宅地建物取引業法に基づく義務である。
報酬額の制限 宅地建物取引業者が受け取ることのできる報酬額について限度が定められていることをいう。ちなみに賃貸契約の場合仲介手数料は原則家賃の半月分と消費税までだが、両者に合意があった場合に限り賃料1か月分をもらい受けることもできる。
法定講習 宅地建物取引士資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けた者が、宅地建物取引士証の交付を申請する際に、取引士証の交付を申請する日が宅地建物取引士資格試験に合格した日から1年を超えている場合には、都道府県知事の定める「講習」を受講する義務が生じる(宅地建物取引業法第22条 の2第2項)。
無免許営業等の禁止 宅地建物取引業の免許を受けないで、宅地建物取引業の営業(または表示行為・広告行為)を行なうことは、法律上禁止されている(宅地建物取引業法第12条)。
名義貸しの禁止 宅地建物取引業者が他人に名義を貸して営業(または表示行為・広告行為)を行なわせることは、法律上禁止されている(宅地建物取引業法第13条)。
免許 宅地建物取引業を営もうとする者は、都道府県知事または国土交通大臣に宅地建物取引業の免許を申請し、免許を受けることが必要である(宅地建物取引業法第3条)。
家賃保証会社 賃貸住宅の賃借人が負う家賃支払債務について、連帯して保証する会社。以前は家賃保証会社を使わずに契約を進めるケースが多かったが、現在はほぼすべての賃貸物件の契約時にこの家賃保証会社を利用することとなる。

まとめ

今回はかなり難し目な、お堅めな内容でしたねw

勘違いしないでもらいたいのは、不動産賃貸営業マンというのはこんなに難しくて堅苦しい仕事じゃありませんよ。もっと簡単で、だれでも稼ぐチャンスのある業界です。

とはいえルールはあります。大きなお金が動き、人の人生を左右する契約になることもある為、かなり厳格に定められています。さすがに、全く知らないのは良くないので、軽く知っておくことは必要かなと思います。

また、もしあなたがのちのち宅建士の資格を取ることになったり、とりたいと思ったときは、これらの内容だけでなくもっとたくさんの堅苦しい話にかかわらなくてはならなくなりますので覚悟してもらった方がイイかなと思います。

ABOUT ME
池田 優輔
飲食店フリーターからニートという超暗黒時代を過ごしながらも、賃貸仲介営業に未経験で飛び込み何とか人生を立て直す。 現在は不動産賃貸仲介会社にて人事・WEBマーケティング責任者として従事する。副業として会社経営中の社長という面も持つ。 20代で戸建てを購入し、ボルゾイという大型犬と共に暮らす2児の父でもある。
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著者であるぼくが賃貸営業マンとして成功するために何を考え行動したのかのすべてをここに詰め込みました。できるだけ再現性、汎用性が高く、誰もがマネできることを一番に考えて執筆しています。
「絶対に成功してやる!」みたいなやたらとモチベーションが高い人向けというよりは、不動産賃貸営業マンになりたくてなったわけじゃなかったり、なってみたはいいけれどなんだかうまくいかないといった方に向けて書いています。