用語全集

不動産賃貸営業マンが知っておくと得する用語全集5【建築基準編】

不動産業界にいると避けて通れないのが建築基準法です。

正直かなりややこしく難しく書かれていることが多いので、できるだけ端的にまとめるとともに、特に不動産賃貸営業マンとして活躍するためには知っておいてもよさそうな内容を厳選して収録しておきました。

他の用語全集と同じく、すべて覚えておく必要はありません。

こんなのがあるんだなーで最初は全然問題ありませんが、不動産賃貸営業マンとして経験を積んでいくとどこかのタイミングで触れることにはなる内容ばかりです。

そのタイミングで覚えれば間に合うことが多いですが、一度でも聞いたことがあるのとないのとでは全く変わってきます。是非一度でもいいので読んでおいてください。

不動産賃貸営業マンが知っておくと得する用語全集5【建築基準編】

位置指定道路 特定行政庁から道路位置指定を受けた私道。位置指定道路に面する土地では、建築物を建築することができる。
一般建築物 建築基準法において、特殊建築物と、大規模建築物とのどちらにも該当しない建築物のこと。
違反建築物 建築基準法や都市計画法などに違反している建築物。建築後に増改築や用途変更を行なった結果、違法となる場合もあるが、法令の改正や都市計画の変更によって違法となった建築物は、「既存不適格建築物」であって違反建築物とはいわない。
エレベーター 建築物にエレベーターを設置する場合には、建築基準法に基づいて確認・完了検査が必要とされている。また一般に、高さ31m(おおむね6~7階に相当する)以上の建築物については、エレベーターを設置しなければならない。
開口部 壁・床・屋根に設けられた開口部分のこと。窓、出入口、天窓などを指す。
改築 建築物の全部もしくは一部を除却すると同時に、これと同様の規模・構造の建築物を建てることをいう。
外壁の後退距離 第一種・第二種低層住居専用地域では、道路や隣地との境界線から一定の距離だけ、外壁を後退させなければならない場合がある。
簡易耐火建築物 建築基準において、主要構造部(壁、柱、床、梁、屋根、階段)が、準耐火構造と同等の準耐火性能を有するための技術的基準に適合し、かつ、延焼の恐れのある開口部(窓やドア)に防火戸など、火災を遮る設備を有する建築物のこと。
換気 建築基準法によれば、住宅の居室には、換気のために、窓その他の開口部を設けなければならない(建築基準法28条2項)。
機械換気(強制換気) 換気扇、送風機などによって強制的に換気する方法のこと。
基準階面積 中高層ビルにおいて、最も一般的にレイアウトされた階(基準階)の面積のこと。
既存道路 建築基準法が適用された際に現に存在していたことを理由として「建築基準法上の道路」とされている道路のこと。
既存不適格建築物 事実上建築基準法に違反しているが、特例により違法建築ではないとされている建築物のこと。
北側高さ制限 1.自分の敷地の北側に隣の敷地がある場合、自分の敷地に建築する建物の各部分の高さは、その部分から隣地境界線までの距離が長いほど高くすることができる。
2.自分の敷地の北側に道路がある場合、自分の敷地に建築する建物の各部分の高さは、北側道路と向かいの敷地との道路境界線からその部分までの距離が長いほど高くすることができる。
旧耐震基準 建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、1981(昭和56)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準をいう。
※旧耐震かどうかを気にするお客さまが結構多いのでこれは覚えておいた方がいいです。
居室 居住、作業、娯楽などの目的のために継続的に使用する室のことなので、「居間」「寝室」「台所」のことを指す。逆に「玄関」「便所」「浴室」「脱衣室」「洗面所」「押入れ」「納戸」「廊下」は居室ではない。
空中権 1.土地の上空の空間の一部を使用する権利
2.未利用の容積率を移転する権利
の2つの意味がある。
空地率 敷地面積から建築面積(建物が建っている部分の面積)を差し引き、敷地面積で割った値のこと。
検査済証 工事完了検査に合格した場合に、建築主事等が建築主に交付する書面のこと。
建築 建築物を新築し、増築し、改築し、または移転すること。
建築確認 一定の建築物を建築(増改築を含む)しようとするときに、工事の着手前に、建築計画が法令で定められた建築基準(建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低の基準)に適合している旨の確認を受けなければならないとする制度または当該確認行為のこと。
建築基準法 国民の生命・健康・財産の保護のために建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低の基準を定めた法律のこと。
建築協定 敷地や建築物に関する民間の協定であって、特定行政庁(知事・市長など)の認可を受けたもののこと。
建築許可 市街化調整区域での建築であって、開発行為を伴わないものに対する建築の許可のこと。
建築主事 建築確認を行なう権限を持つ、地方公務員のこと。
建築審査会 建築主事を置いている市町村と都道府県にのみ設置される、5人または7人の委員で構成される組織。
建築線 それ以上建築物が突出してはならない道路と敷地の境界線のこと。
建築物 ・屋根と柱または壁を有するもの
・上記に付属する門や塀
・以上のものに設けられる建築設備
これらを満たすものと定義されている。
建築面積 建築物の柱・壁の中心線で囲まれた部分の水平投影面積のこと。
建ぺい率 建築面積を敷地面積で割った値のこと。建築する建物の建ぺい率の限度は、原則的には用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。
工作物 土地に定着する人工物のすべてのこと。
工事完了検査(完了検査) 工事を完了した日から4日以内に、建築主事に建築主が提出しなくてはいけないもののこと。この申し出を受けた建築主事は申し出から7日以内に建築物を検査する必要がある。
構造計算 構造物に関して、自重、地震、強風などの加重によって発生する応力や変形を計算すること。その結果に基づいて構造物の安全性等を判断するため、建築を行う上で最も重要なもののひとつ。
構造計算適合判定 都道府県知事または指定構造計算適合性判定機関が行なう、建築物の構造計算が適正であることを判定する作業のこと。
構造耐力 建築物にかかる自重(建築物そのものの重さ)、積載荷重(人間・家具・設備の重さ)や積雪という垂直方向の力、また地震力・風圧力という水平方向の力に対して建築物が垂直方向の力を支え、水平方向の力による変形にどれだけ対抗することができるかの力。すごく簡単に言うと、建物の構造の強さのこと。
構造耐力上主要な部分 建築物の荷重を支え、外力に対抗するような建築物の基本的な部分のこと。
構造耐力上主要な部分等 「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」を合わせたもののこと。
再建築不可 建替えや増改築ができない状態のこと。
採光 建築基準法によれば、住宅の居室においては、採光のために、窓その他の開口部を設けなければならない(建築基準法28条1項)。居室の床面積の7分の1以上の採光面が取れなければ居室とみなすことはできない
敷地面積の制限 第一種・第二種低層住居専用地域では、建築物の敷地面積を一定以上としなければならない場合がある。この「敷地面積の制限」は都市計画で 規定される。
敷地面積 敷地の水平投影面積のこと。簡単に言うと真上から見た敷地の面積。
主要構造部 建築物の構造上、重要な役割を果たしている部分のこと。
準耐火建築物 建築基準において、耐火建築物以外の建築物のうち、その主要構造部(壁、柱、床、梁、屋根、階段)が準耐火性能を満たし、かつ、延焼の恐れのある開口部(窓やドア)に防火戸など、火災を遮る設備を有する建築物のこと。
準耐火構造 建築基準において、壁、柱、床その他の建築物の部分の構造が、準耐火性能に適合する建築物の構造のこと。
準防火地域 準防火地域は都市計画で指定される地域であり、火災を防止するために比較的厳しい建築制限が行なわれる地域で ある(建築基準法62条)。
省エネ基準 建築物の使用によって消費されるエネルギー量に基づいて性能を評価する場合に、その基準となる性能のこと。
昇降機 エレベーターのこと。
新耐震基準 建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、1981(昭和56)年6月1日以降の建築確認において適用されている基準をいう。※旧耐震と同じく大事なので覚えておきましょう
スケール 長さを測定する器具のこと。メジャーと同義語。建築業者さんはだいたいメジャーでなくスケールと呼びます。
絶対高さの制限 第一種・第二種低層住居専用地域では、住環境を良くするために、建築物の高さが10mまたは12m以下に制限されている。
接道義務 消防活動などに支障をきたすことがないように定められた、建築物の敷地は原則として、建築基準法上の道路と2m以上の長さで接しなければならないという義務のこと。
前面道路 敷地に面した道路のこと。
総合設計制度 建築物の敷地に「公開空地」(一般公衆が自由に出入りできる空地)を設ける開発者に対して、特定行政庁の許可により容積率等を緩和するという制度のこと。
側溝 道路や鉄道敷に沿って設けられる小規模な水路のこと。専ら当該道路等の排水のために設置されている。
耐火建築物 建築基準において、その主要構造部(壁、柱、床、梁、屋根、階段)が耐火性能を満たし、かつ、延焼の恐れのある開口部(窓やドア)に防火戸など火災を遮る設備を有する建築物のこと。
耐火構造 建築基準において、壁、柱、床その他の建築物の部分の構造が、耐火性能に適合する建築物の構造のこと。
大規模建築物 建築基準法6条1項2号と3号に定める一定の大規模な建築物のこと。
大規模修繕 分譲マンションの性能を維持し老朽化を防止するために、計画的に行なわれる修繕であって、多額の費用を要する修繕のこと。
耐震基準 地震の際に建物が安全であるために備えていなければならない構造上の技術的基準。
耐震基準適合認定表示 その建物が地震に対する安全性に係る基準に適合している旨の認定を受けていることの表示のこと。
耐震構造 地震などによる水平方向の力に対して、十分に耐えることのできるよう設計された建築物の構造のこと。
地階 1.床が地盤面下にあるような階であること
2.床から地盤面までの高さが、床から天井までの高さの3分の1以上であること
(建築基準法施行令第1条第2号)
の2つを満たす階のこと。
地下室 地階に設けた室のこと。地下室の床面から地下室の天井までの高さが2.4mであるとすれば、地下室の床面から地盤面までの高さを80cm以上にすれば、法律上は「地下室」ということができる。
中間検査 建築物の安全性の向上のために1999(平成11)年に導入された新制度。建築物を新築する際のある中間工程を「特定工程」とし、この特定工程の工事が済んだ時点で検査を義務付け、この中間検査に合格しない限り、それより先の工程の工事が全面的にストップするというかなり厳し目の内容のこと。
道路 1.建築基準法第42条第1項の道路
建築基準法第42条第1項では次の1)~3)を「道路」と定義している。
この1)~3)の道路はすべて幅が4m以上である。
1)道路法上の道路・都市計画法による道路・土地区画整理法等による道路
2)建築基準法が適用された際に現に存在していた幅4m以上の道
3)特定行政庁から指定を受けた私道2.建築基準法第42条第2項の道路
建築基準法第42条第2項では「建築基準法が適用された際に現に建築物が立ち並んでいる幅4m未満の道であって、特定行政庁が指定したもの」を道路とみなすと定めている。

このように建築基準法では、道路とは原則として4m以上の幅の道であるとしながらも、4m未満であっても一定の要件をみたせば道路となり得ることとしている。

道路位置指定 特定行政庁が、私道の位置を指定すること。
道路高さ制限 建物の各部分の高さは、その部分から前面道路までの距離が長いほど高くすることができる。
特殊建築物 特殊な用途を持つ建築物のこと。多数の人が集う建築物(映画館など)や衛生上・防火上特に規制すべき建築物 (汚物処理場など)などがこれに当たる。
長屋建て 1棟の建物を水平方向に区切って独立の住戸とする建て方またはその建築物のことで、別名タウンハウスとも言う。
二戸一 独立した複数の住宅が、一つの建物として水平に連続している住宅の形態のこと。
24時間換気システム 新築住宅を建築する場合に設置が義務付けられている、給気又は排気を、常時、機械によって行なう仕組みのこと。
日影規制 建築物に対する斜線制限の一つで、日影の量を一定以下にするよう建築物の高さを制限すること。
延床面積 建築物の各階の「床面積」の合計のこと。
歩留まり 製品を加工する場合の、原材料に対する出来高の割合。例えば、材木から柱を加工する場合、鋼材から金属製品を加工する場合などの加工効率を示す。これ以外にもいろいろなタイミングで使われる言葉。アンケート調査の歩留まり(回収率)、ダイレクトメールの歩留まり(返信率)、広告の歩留まり(問い合わせ率)など。
防火地域 防火地域は、都市計画で指定される地域であり、火災を防止するため特に厳しい建築制限が行なわれる地域のこと(建築基準法61条)。
防災街区整備地区計画 都市計画法第12条の4に規定する「地区計画等」の一つ。密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律に従い、都市計画によって定められる。
みなし道路 幅が4m未満の道路であって、建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」ことにされた道路のこと。「2項道路」とも呼ばれる。
屋根不燃区域 防火地域と準防火地域にあるすべての建築物は、耐火建築物または準耐火建築物としない場合には、その屋根を不燃材料で造り、または不燃材料でふくことが必要である(建築基準法63条)。
床面積 建築物の各階において、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積をいう(建築基準法施行令2条1項3号)。
容積率 延べ面積を敷地面積で割った値のこと。
隣地斜線制限 隣地高さ制限のこと。
隣地高さ制限 建物の各部分の高さは、その部分から隣地境界線までの距離が長いほど高くすることができるという制限のこと。

まとめ

どうですか。かなり小難しく書いてありますよねw

例えば、日々日常で道路という言葉を使っていますが、建築基準法の観点で言うと道路とはこういうことだったんです。けっこうおもしろくないですか?

これらの知識を使うことになるということは賃貸営業マンとしてはあまり多くはないと思います。でも、例えば家主さんと話す機会だったり、持ち家から賃貸に引っ越すお客様だったりと話すときに知っていると、おそらく得をする内容なのかなとも思います。

不動産売買営業マンであればこのあたりの内容は当たり前に知っておくべきことですが、賃貸はそこまでしなくてもトップ営業マンになれます。

なんか聞いたことあるなあ程度で最初は構いませんので、頭の隅にでも置いて置けるように一度は読んでおくといいと思います。

ABOUT ME
池田 優輔
飲食店フリーターからニートという超暗黒時代を過ごしながらも、賃貸仲介営業に未経験で飛び込み何とか人生を立て直す。 現在は不動産賃貸仲介会社にて人事・WEBマーケティング責任者として従事する。副業として会社経営中の社長という面も持つ。 20代で戸建てを購入し、ボルゾイという大型犬と共に暮らす2児の父でもある。
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著者であるぼくが賃貸営業マンとして成功するために何を考え行動したのかのすべてをここに詰め込みました。できるだけ再現性、汎用性が高く、誰もがマネできることを一番に考えて執筆しています。
「絶対に成功してやる!」みたいなやたらとモチベーションが高い人向けというよりは、不動産賃貸営業マンになりたくてなったわけじゃなかったり、なってみたはいいけれどなんだかうまくいかないといった方に向けて書いています。